Ein Mieter, der umzieht, findet seine Kartons wieder, aber nicht seinen Mietvertrag. Ein Vermieter, der die Agentur wechselt, stellt fest, dass der Mietvertrag eines seiner Mieter nie digitalisiert wurde. Solche Situationen kommen häufiger vor, als man denkt, und sie stellen ein echtes Problem dar, wenn es darum geht, zu kündigen, Nebenkosten zu regulieren oder eine Klausel anzufechten.
Verlorener Mietvertrag bei einem Eigentümerwechsel: der kniffligste Fall
Man denkt oft an den Mieter, der seinen Mietvertrag verlegt. Das komplizierteste Szenario betrifft jedoch den Eigentümerwechsel während der Mietzeit. Wenn eine Wohnung vermietet verkauft wird, erhält der neue Vermieter den laufenden Vertrag, aber in der Praxis erfolgt die Übertragung der Mietunterlagen zwischen dem alten und dem neuen Eigentümer manchmal unvollständig.
Ebenfalls empfehlenswert : Was tun, wenn die Kontrollleuchte für die Einspritzung bei Ihrem Clio 5 aufleuchtet?
Der neue Eigentümer kann ohne Exemplar des Mietvertrags, ohne Übergabeprotokoll und ohne Historie der Nebenkostenabrechnungen dastehen. Der Mieter hingegen ist nicht verpflichtet, dem neuen Vermieter sein eigenes Exemplar zur Verfügung zu stellen.
Was man beachten sollte: der neue Eigentümer bleibt an alle Bedingungen des ursprünglichen Mietvertrags gebunden, einschließlich derjenigen, die er aufgrund fehlender Dokumente nicht kennt. Wenn man sich in dieser Situation als Vermieter befindet, besteht der erste Schritt darin, eine Kopie beim Notar anzufordern, der die Verkaufsurkunde erstellt hat, da der Mietvertrag oft im Anhang enthalten ist. Man kann sich auch an den alten Eigentümer oder die Agentur wenden, die die Immobilie verwaltet hat.
Auch lesenswert : Tipps zur Optimierung Ihrer Immobilienunterlagen und Beschleunigung ihrer Genehmigung
Auf der Mieterseite wird es dringend, zu wissen, was zu tun ist, wenn der Mietvertrag verloren geht, wenn der neue Vermieter den Mietpreis oder die verbleibende Vertragsdauer anfechtet. Ohne Dokument ist es das Wort des einen gegen das des anderen, und indirekte Beweise (Banküberweisungen, Quittungen, Briefe) gewinnen dann erheblich an Bedeutung.
Eine Kopie des Mietvertrags anfordern: An wen konkret wenden
Der Vorgang hängt davon ab, wer die Wohnung verwaltet. Es gibt drei Szenarien.
- Die Wohnung wird von einer Immobilienagentur verwaltet: Die Agentur hat ein Exemplar des Mietvertrags in ihren Archiven. Ein einfaches Schreiben oder eine E-Mail mit Empfangsbestätigung reicht aus, um eine Kopie anzufordern. Die Agentur kann diese Dienstleistung dem Mieter nicht als Teil der laufenden Verwaltungsgebühren in Rechnung stellen.
- Der Eigentümer verwaltet direkt: Man fordert eine Kopie direkt beim Vermieter per Einschreiben an. Wenn er nicht antwortet, hat man Beweise für die Anfrage, die im Streitfall verwendet werden können.
- Der Mietvertrag wurde vor einem Notar unterzeichnet (seltener Fall bei Wohnmietverträgen, häufiger bei Gewerbemietverträgen): Der Notar bewahrt die Urkunde auf. Eine beglaubigte Kopie kann jederzeit angefordert werden.
Ein Punkt, der in Foren nicht erwähnt wird: die Mietquittungen stellen einen indirekten Beweis des Vertrags dar. Sie enthalten den Namen des Mieters, die Adresse, den Mietbetrag und den betreffenden Zeitraum. Im Falle eines nicht auffindbaren Mietvertrags ermöglichen sie es, die wesentlichen Bedingungen der Vermietung zu rekonstruieren.
Der Vermieter weigert sich, eine Kopie bereitzustellen
Dieser Fall tritt häufig in Online-Berichten auf. Ein Vermieter, der weder Mietvertrag noch Quittungen übergibt, bringt den Mieter in eine schwierige Lage, insbesondere bei administrativen Angelegenheiten (CAF, Antrag auf sozialen Wohnraum, Wohnsitznachweis).
Das Gesetz verpflichtet den Vermieter, auf einfache Anfrage des Mieters Quittungen auszustellen. Wenn der Eigentümer sich weigert, stellt eine Mahnung per Einschreiben mit Empfangsbestätigung die Anfrage formell dar. Bei ausbleibender Antwort kann der Mieter die zuständige Schlichtungsstelle oder direkt das Gericht anrufen.
Ein verlorenes Mietverhältnis mit indirekten Beweisen rekonstruieren
Wenn keine Kopie des Vertrags mehr existiert (weder beim Vermieter, noch beim Mieter, noch bei der Agentur), muss der Inhalt des Mietvertrags aus verstreuten Elementen rekonstruiert werden. Dies ist kein theoretischer Fall: Nach einem Wasserschaden, einem Brand oder einer Trennung können die Dokumente auf beiden Seiten verschwinden.
Die Elemente, die es ermöglichen, die Existenz und die Bedingungen des Mietvertrags nachzuweisen:
- Die Kontoauszüge, die die regelmäßigen Überweisungen an den Vermieter zeigen, mit dem Betrag und der Häufigkeit
- Die Mietquittungen, auch teilweise
- Das Übergabeprotokoll, das oft das Datum des Inkrafttretens des Mietvertrags angibt
- Der Austausch von Briefen oder E-Mails zwischen Mieter und Vermieter, insbesondere solche, die auf die Vertragsklauseln verweisen
- Die Wohngebäudeversicherungsbescheinigungen, die die Adresse und manchmal das Einzugsdatum enthalten
Rechtlich kann der Wohnmietvertrag durch jedes Mittel nachgewiesen werden. Das Fehlen eines schriftlichen Vertrags bedeutet nicht das Fehlen eines Vertrags: ein mündlicher Mietvertrag bleibt rechtlich gültig, auch wenn dies die Beweisführung seiner genauen Bedingungen natürlich kompliziert. Die Rückmeldungen variieren hinsichtlich der Leichtigkeit, mit der ein Gericht diese indirekten Beweise akzeptiert, aber ein Bündel übereinstimmender Indizien reicht in der Regel aus.
Seinen Mietvertrag sichern, um nicht hilflos dazustehen
Das Problem wird oft nachträglich behandelt. Die Prävention bleibt jedoch der effektivste Hebel.
Der Grundreflex: den Mietvertrag sofort nach der Unterzeichnung digitalisieren und auf zwei verschiedenen Medien speichern (einem Cloud-Dienst und einer Festplatte oder einem USB-Stick). Der Scan sollte alle Anhänge umfassen, insbesondere das Übergabeprotokoll und die technischen Diagnosedokumente.
Eine digitalisierte Kopie per E-Mail an die eigene Adresse zu senden, erstellt einen automatischen Zeitstempel, der als Nachweis für das Datum des Dokuments dienen kann. Man kann auch eine Kopie an eine vertrauenswürdige Person übermitteln oder sie in einem digitalen Safe (z. B. von bestimmten Banken oder Diensten wie Digiposte) ablegen.
Für Eigentümer, die mehrere Immobilien verwalten, vermeidet eine systematische Ablage nach Wohnung (Mietvertrag, Übergabeprotokoll, Quittungen, Briefe) den Verlust von Dokumenten bei einem Agenturwechsel oder einem Verkauf. Digitale Tools zur Mietverfolgung ermöglichen es heute, diese Unterlagen zu zentralisieren und einen gemeinsamen Zugriff zwischen Vermieter und Verwalter zu gewährleisten.
Ein verlorener Mietvertrag stellt die Existenz des Mietverhältnisses oder die Rechte des Mieters nicht in Frage. Die Schwierigkeit liegt im Nachweis der genauen Vertragsbedingungen, insbesondere der Miete, der Dauer und der umlegbaren Kosten. Die Vorbeugung eines Verlusts durch doppelte Sicherung bleibt die einzige Methode, die weder vom Vermieter, noch von der Agentur, noch von der guten Willen irgendjemand abhängt.