Der französische Immobilienmarkt im zweiten Halbjahr 2026 zeigt sich durch drei technische Signale, die nicht konvergieren: ein teilweiser Aufschwung im Neubau, ein standardisierter Wohnungsbaukredit, jedoch unter vorsichtigen Bedingungen, und ein deutlich rückläufiges MaPrimeRénov’-Programm. Hier analysieren wir die konkreten Mechanismen hinter diesen Bewegungen.
Neubau: 376.241 genehmigte Wohnungen, eine trügerische Erholung
Zwischen Juli 2025 und Juni 2026 verzeichnet das SDES 376.241 genehmigte Wohnungen für den Bau. Diese Zahl markiert eine positive Wende nach mehreren Jahren der Kontraktion, bleibt jedoch um 8,0 % unter dem Durchschnitt der fünf vorhergehenden Jahre.
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Die Diskrepanz zwischen Genehmigungen und tatsächlichen Baubeginnen erschwert die Analyse. Die Entwickler erhalten Genehmigungen, ohne notwendigerweise mit den Arbeiten zu beginnen, mangels ausreichender Vermarktung oder geeigneter Finanzierungsbedingungen. Wir beobachten, dass die Baubeginne im ersten Halbjahr 2026 im Vergleich zum gleichen Zeitraum des Vorjahres um etwa 30 % zunehmen, gemäß den von der Fachpresse veröffentlichten Daten.
Diese Erholung bleibt geografisch konzentriert. Die angespannten Gebiete (Île-de-France, große Metropolen) absorbieren den Großteil der Nachfrage, während die entspannten Märkte Schwierigkeiten haben, Betreiber anzuziehen. Die Verfolgung der Neuigkeiten auf Immo et Habitat ermöglicht es, diese territorialen Unterschiede im Laufe der Veröffentlichung lokaler Daten zu messen.
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Baugenehmigungen und regulatorische Vereinfachung
Ein zweites Mega-Dekret zur Vereinfachung ändert 2026 einige Regeln im Wohnungsbau und in der Stadtplanung. Das erklärte Ziel: die Bearbeitungszeiten für Genehmigungen zu verkürzen und die Anforderungen für kleine Projekte zu erleichtern. Die tatsächlichen Auswirkungen auf das Volumen der fertiggestellten Wohnungen werden jedoch erst 2027 messbar sein.
Wohnungsbaukredit und Immobilienzinsen: Normalisierung unter ACPR-Druck
Die Produktion von Wohnungsbaukrediten erholt sich ohne Lockerung der vorsichtigen Kriterien. Die ACPR bestätigt in ihrer Analyse der Wohnungsfinanzierung 2025, dass die Banken wieder Volumina verteilen, die näher an der Norm liegen, während sie strenge Sicherheitsvorkehrungen hinsichtlich der Verschuldungsquote und der Kreditlaufzeit beibehalten.
Der Zinssatz, der monatlich neu berechnet wird, hat aufgehört, die Rolle eines Hemmschuhs zu spielen, die er in 2023-2024 hatte. Die Kreditnehmer erhalten wieder Verhandlungsspielräume, vorausgesetzt, sie können eine erhebliche Eigenkapitalquote und einen den Anforderungen des HCSF entsprechenden Lebensunterhalt nachweisen.
- Die maximale Verschuldungsquote bleibt auf 35 % des Nettoeinkommens begrenzt, einschließlich der Kreditversicherung
- Die Kreditlaufzeit überschreitet nicht 25 Jahre (27 Jahre bei VEFA oder mit umfangreichen Arbeiten)
- Die bankseitigen Ausnahmen, begrenzt auf 20 % der vierteljährlichen Produktion, zielen vorrangig auf Erstkäufer und den Kauf von Hauptwohnsitzen ab
Für Investoren in SCPI oder Papierimmobilien bedeutet diese Konfiguration, dass der Kredithebel weiterhin zugänglich bleibt, aber der Nettohebel von der Differenz zwischen ausgeschütteter Rendite und Gesamtkosten der Finanzierung abhängt. Eine SCPI mit einer Ausschüttungsquote, die unter den tatsächlichen Kreditkosten nach Steuern liegt, erzeugt eine negative Tragfähigkeit, die viele unterschätzen.
MaPrimeRénov’ 2026: Rückgang der Hilfen und Rückgang der Gesamtmodernisierungsanträge
Die Bilanz der Anah im ersten Halbjahr 2026 bestätigt einen deutlichen Rückgang der Anträge auf umfangreiche Renovierungen. Nach der vorübergehenden Aussetzung des Programms im Sommer 2025 und der Neuausrichtung der Zulassungskriterien wurden die Hilfsrichtlinien reduziert und die neuen Anträge gehen im Vergleich zu 2025 zurück.
Dieser Rückgang hat direkte Auswirkungen auf den Transaktionsmarkt. Die als F oder G klassifizierten energetischen Durchlasser, deren Vermietung schrittweise verboten wird, verlieren an Attraktivität für Investoren, die auf MaPrimeRénov’ zur Finanzierung der energetischen Renovierung gehofft hatten.
Obligatorischer kollektiver DPE und Umklassifizierung von Wohnungen
Seit dem 1. Januar 2026 ist der kollektive DPE für alle Wohngebäude obligatorisch. Die neue Berechnungsmethode, die für elektrische Heizungen günstiger ist, führt zu einer automatischen Umklassifizierung von Tausenden von Wohnungen. Eine Wohnung, die mit E klassifiziert ist und eine neuere elektrische Heizung hat, kann ohne jegliche Arbeiten auf D umschalten.
Wir empfehlen, das Datum des DPE vor jedem Erwerb systematisch zu überprüfen. Ein DPE, der vor 2026 durchgeführt wurde, spiegelt nicht die neue Skala wider und kann die Schätzung des Renovierungsbudgets verfälschen.
Vermietungsinvestitionen und Besteuerung: Was das Gesetz Jeanbrun ändert
Das Gesetz Jeanbrun, das sich noch in parlamentarischer Diskussion befindet, zielt darauf ab, die steuerlichen Anreize für Vermietungsinvestitionen nach dem schrittweisen Auslaufen des Pinel-Programms umzugestalten. Die endgültigen Rahmenbedingungen sind noch nicht festgelegt, aber mehrere Richtungen zeichnen sich ab:
- Eine Neuausrichtung der steuerlichen Vorteile auf Wohnungen in angespannten Gebieten, mit überarbeiteten Mietobergrenzen
- Eine verstärkte Bedingung in Bezug auf die Energieeffizienz der Immobilie (DPE A, B oder C)
- Ein Mechanismus zur Abschreibung des Kaufpreises, inspiriert vom LMNP-Status, jedoch anders geregelt
Für Inhaber von Anteilen an europäischen SCPIs bleibt die Besteuerung ausländischer Mieteinnahmen ein Hebel zur Optimierung. Die bilateralen Steuerabkommen ermöglichen in bestimmten Fällen die Vermeidung von Doppelbesteuerung, ein Parameter, den die meisten Online-Simulatoren nicht korrekt abbilden.
Verbot von telefonischem Immobilienmarketing: Was sich im August 2026 ändert
Eine Verschärfung der Vorschriften, die das telefonische Marketing im Immobiliensektor betrifft, tritt im August 2026 in Kraft. Die Fachleute im Transaktions- und Mietmanagement dürfen ohne ausdrückliche vorherige Zustimmung des Einzelnen nicht mehr telefonisch akquirieren.
Diese Maßnahme betrifft direkt die Netzwerke von Vermittlern und die Lead-Generierungsplattformen. Die Geschäftsmodelle, die auf massiven Ausgangsanrufen basieren, müssen auf Strategien zur Akquise durch Inhalte oder Empfehlungen umschwenken.
Der französische Immobilienmarkt im Jahr 2026 bewegt sich auf widersprüchlichen Grundlagen: eine Erholung der Bau- und Kreditvolumina, gebremst durch die Einschränkung der Renovierungshilfen und eine noch instabile Mietbesteuerung. Die rentabelsten Entscheidungen werden davon abhängen, wie gut man den neuen DPE lesen kann und wie man den endgültigen steuerlichen Rahmen für die Vermietungsinvestitionen antizipiert.