De Nederlandse vastgoedmarkt in het tweede semester van 2026 wordt gekenmerkt door drie technische signalen die niet op één lijn liggen: een gedeeltelijk herstel van de nieuwbouw, een genormaliseerde hypotheeklening maar onder prudentiële druk, en een MaPrimeRénov’-regeling die duidelijk afneemt. Hier analyseren we de concrete mechanismen achter deze bewegingen.
Nieuwbouw: 376 241 goedgekeurde woningen, een schijnherstel
Tussen juli 2025 en juni 2026 registreert de SDES 376 241 goedgekeurde woningen voor de bouw. Dit cijfer markeert een positieve ombuiging na meerdere jaren van krimp, maar blijft 8,0 % onder het gemiddelde van de vijf voorgaande jaren.
Verder lezen : De laatste trends en analyses van de zakenwereld online ontdekken
De kloof tussen goedkeuringen en daadwerkelijke bouwstarten bemoeilijkt de interpretatie. Ontwikkelaars krijgen vergunningen zonder noodzakelijkerwijs met de werkzaamheden te beginnen, vanwege onvoldoende commercialisering of ongeschikte financieringsvoorwaarden. We zien dat de bouwstarten in het eerste semester van 2026 met ongeveer 30 % toenemen ten opzichte van dezelfde periode het jaar ervoor, volgens gegevens die door de gespecialiseerde pers zijn gepubliceerd.
Dit herstel blijft geografisch geconcentreerd. De krappe gebieden (Île-de-France, grote metropolen) absorberen het grootste deel van de vraag, terwijl de ontspannen markten moeite hebben om operators aan te trekken. Volg het nieuws op Immo et Habitat om deze territoriale verschillen in de loop van de publicaties van lokale gegevens te meten.
Aanvullende lectuur : Tips om uw vastgoeddossiers te optimaliseren en de acceptatie te versnellen
Bouwvergunningen en regelgeving vereenvoudigen
Een tweede mega-decreet van vereenvoudiging wijzigt enkele regels voor huisvesting en stadsplanning in 2026. Het uitgesproken doel: de doorlooptijden voor vergunningaanvragen verkorten en de lasten voor kleine projecten verlichten. De werkelijke impact op het volume van opgeleverde woningen zal pas in 2027 meetbaar zijn.
Hypotheekleningen en vastgoedtarieven: normalisatie onder ACPR-druk
De productie van hypotheekleningen herstelt zich zonder versoepeling van de prudentiële criteria. De ACPR bevestigt in haar analyse van de woningfinanciering in 2025 dat banken weer distributievolumes hebben bereikt die dichter bij normaal liggen, terwijl ze strikte waarborgen handhaven met betrekking tot de schuldenlast en de looptijd van de lening.
De rentegrens, maandelijks herberekend, speelt niet langer de rol van een vergrendeling zoals in 2023-2024. Leners krijgen weer onderhandelingsruimte, mits ze een aanzienlijke eigen inbreng en een levensonderhoud dat voldoet aan de eisen van het HCSF kunnen aantonen.
- De maximale schuldenlast blijft beperkt tot 35 % van het netto-inkomen, inclusief de leningverzekering
- De looptijd van de lening overschrijdt niet 25 jaar (27 jaar in VEFA of bij zware verbouwingen)
- Bankafwijkingen, beperkt tot 20 % van de kwartaalproductie, zijn primair gericht op starters en de aankoop van een hoofdverblijf
Voor investeerders in SCPI of vastgoedpapier betekent deze situatie dat de hefboom van de lening toegankelijk blijft, maar dat het netto hefboomeffect afhankelijk is van het verschil tussen het uitgekeerde rendement en de totale financieringskosten. Een SCPI met een uitkeringspercentage dat lager is dan de werkelijke kosten van de lening na belastingen genereert een negatieve draaglast die velen onderschatten.
MaPrimeRénov’ 2026: afname van subsidies en daling van dossiers voor globale renovatie
De balans van de Anah in het eerste semester van 2026 bevestigt een duidelijke terugval van dossiers voor omvangrijke renovaties. Na de tijdelijke opschorting van de regeling in de zomer van 2025 en de herziening van de voorwaarden voor geschiktheid, zijn de subsidiebedragen verlaagd en dalen de nieuwe aanvragen ten opzichte van 2025.
Deze terugval heeft directe gevolgen voor de vastgoedtransactiemarkt. De thermisch onrendabele woningen geclassificeerd als F of G, waarvan de verhuur geleidelijk verboden wordt, verliezen aan aantrekkelijkheid voor investeerders die op MaPrimeRénov’ rekenden om de energie-efficiënte renovatie te financieren.
Verplichte collectieve DPE en herclassificatie van woningen
Sinds 1 januari 2026 is de collectieve DPE verplicht voor alle woongebouwen. De nieuwe rekenmethode, die gunstiger is voor elektrische verwarming, leidt tot een automatische herclassificatie van duizenden woningen. Een appartement geclassificeerd als E met recente elektrische verwarming kan zonder enige verbouwing naar D verschuiven.
We raden aan om systematisch de datum van de DPE te controleren voordat je een aankoop doet. Een DPE die vóór 2026 is uitgevoerd, weerspiegelt de nieuwe schaal niet en kan de schatting van het renovatiebudget vertekenen.
Huurinvesteringen en belasting: wat de wet Jeanbrun verandert
De wet Jeanbrun, die nog in parlementaire discussie is, heeft als doel de fiscale stimulansen voor huurinvesteringen te herstructureren na de geleidelijke afschaffing van het Pinel-regime. De definitieve contouren zijn nog niet vastgesteld, maar verschillende richtingen tekenen zich af:
- Een heroriëntatie van de fiscale voordelen naar woningen gelegen in krappe gebieden, met herziening van de huurplafonds
- Een versterkte voorwaarde met betrekking tot de energieprestatie van het goed (DPE A, B of C)
- Een mechanisme voor afschrijving van de aankoopprijs, geïnspireerd op de LMNP-status maar anders gereguleerd
Voor houders van aandelen in Europese SCPI blijft de belasting op buitenlandse onroerendgoedinkomsten een optimalisatie-instrument. Bilaterale belastingverdragen maken het in bepaalde gevallen mogelijk om dubbele belasting te vermijden, een parameter die de meeste online simulators niet correct modelleren.
Verbod op telefonische verkoop in de vastgoedsector: wat verandert er in augustus 2026
Een verscherping van de regelgeving gericht op telefonische verkoop in de vastgoedsector gaat in augustus 2026 in. Professionals in de vastgoedtransactie en -beheer mogen niet langer telefonisch prospecteren zonder voorafgaande expliciete toestemming van de particulier.
Deze maatregel raakt rechtstreeks de netwerken van vertegenwoordigers en de leadgeneratieplatforms. De economische modellen die zijn gebaseerd op massale uitgaande oproepen moeten omschakelen naar acquisitiestrategieën via inhoud of aanbevelingen.
De Franse vastgoedmarkt in 2026 beweegt zich op tegenstrijdige bases: een herstel van de bouw- en kredietvolumes, afgeremd door de verstrenging van de renovatie-subsidies en een nog instabiele huurbelasting. De meest winstgevende afwegingen zullen zich richten op het vermogen om de nieuwe DPE te interpreteren en de definitieve fiscale kaders van de huurinvestering te anticiperen.